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清华教授警示开发商:勿借城乡一体化再圈地发财

    文章来源:鞍山建设科技网 发布时间:2018-06-21 点击数: 字号:
  11月21日,住房城乡建设部会同国土资源部、人民银行在湖北省武汉市召开部分省市房地产工作座谈会,学习贯彻党的十九大精神,部署近期房地产工作,促进房地产市场平稳健康发展。
  会议强调要按照供给侧结构性改革的思路,完善住房供给和保障体系,有效调整供给结构。并从不同方面突出了几点要求:一是大力发展住房租赁市场。二是加大对新市民的公租房保障力度。三是因地制宜发展共有产权住房。四是继续推进城镇棚户区改造。五是加强城乡统筹和区域协调,统筹规划城镇空间布局,推动城乡一体化建设,提高中小城市、县城和小城镇的教育、医疗等基本公共服务均等化水平,加快农业转移人口市民化,支持农民工返乡创业安居。部分库存较大的三四线城市和县城,要结合以人为核心的城镇化进程,以不加杠杆为原则,有序推进去库存工作。
  对此,《中国建设报·中国房地产》独家专访了清华大学建筑学院教授、中国新型城镇化研究院执行副院长尹稚,围绕以上几点要求,进行深度剖析。
大力发展住房租赁市场:回到正轨  解决可支付性居住问题
  《中国建设报·中国房地产》:十九大报告提出加快建立多主体供给、多渠道保障及租购并举的住房制度,房地产市场转轨,租赁市场“觉醒”。结合此次房地产工作座谈会提出的大力发展住房租赁市场,您如何看待我国当前大力度发展租赁市场这一举措?
  尹稚:向社会提供公共住房有两个含义:
  1.居者有其屋,这是中国作为社会主义国家必须要解决的问题;
  2.针对中国房地产市场现状而言,平抑房价,即解决affordable housing(可支付性居住)的问题。在这个问题上中国走了很多弯路,进行了例如早期经济适用房、后期双限房等不同方式的探索。现在终于回到正轨,即以租的方式,而不是买的方式来解决这个问题。
  租房与售房相比,其核心优势是租房本身的补贴方式和实现可支付性居住的方式比一次性购房更加精准。以经济适用房为例,出现了很多问题,例如投机取巧者可以通过虚开收入证明来获得国家隐性补贴。即使有非常严格的审核标准限制投机取巧,一次性把房子卖出,其实也没有考虑到房屋所有者本身阶层的进步,以及生活条件的逐步改善等因素。暂时的贫困不代表永久的贫困。一次性通过房屋售价补贴方式将房屋出售给这些人,如果未来脱贫,房屋将进入市场变成价值不菲的资产,所有者通过二手三手交易可以轻松实现政府补贴资产套现。这对于运动变化的阶层和家庭来说并不意味着公平。租赁在相当程度上可以解决这个问题,当收入水平较低、无力购买其他住房时,通过租赁方式满足基本居住生存需求。借助严格的收入审核制度,当收入水平超过一定标准,使用市场手段迫使其离开廉租住宅。重庆在这方面进行了很多年探索,有丰富商业模式、商业体系的经验积累。公租房的核心是政府补贴人生命周期中的某个特定阶段,当在城市中站住脚,并且完成向更高阶层转换后,补贴自动失效。
  我国现行土地批租制,房价中包含50-70年的土地租金,这也是导致房价居高不下的主要原因之一。租赁制度,哪怕不是廉租,有无可能将批租制改为年租制,即房屋租金只包含当年的地租。有两个好处:首先对租户来讲居住成本大幅下降;其次对政府而言,随着公共服务改善,基础设施能力提升,地区地租价格上涨,年租制可为政府留下调整租金的空间。政府可以通过公告地租的方式,每2-3年对租金进行适当调整,同时也为地方政府创造了更长期、更可持续的资金来源。
加大对新市民公租房保障力度:新市民是城市生活中不可或缺的一部分
  《中国建设报·中国房地产》:除了租赁市场,保障住房也受到政策鼓励。您如何看待“新市民”、共有产权等提法?这些提法如何影响新住房制度的形成?
  尹稚:过去我们经常把这些已经实现了城市就业转移的从农村来的人称为农民工,这是一个非常恶劣的词。这个词在中国的实践中,相当长的时间意味着他们只是一个时段性城市打工人员,把青春献给城市后,城市并没有回报他们,还要把他们赶回农村去养老。城市之所以有活力,其实是靠新市民不断的涌入来维系的。正是因为贫穷,新市民才需要进入城市寻找新的就业机会,寻找改善本人及家庭的机遇。全球普遍使用new comer(新移民或新市民)来描述这些人,这个词的精准内涵是要承认新市民是城市生活中不可或缺的一部分,是整个城市就业服务保障体系中不可或缺的一部分。其有权利在城市实现就业转移的同时实现生活模式的转移。不能让新市民实现了就业转移,却长期处于在城市居无定所、得不到基本居住保障的局面。
  一个城市的住房租赁中,很大一部分是为新市民准备的。新市民进入城市,实现当代人的就业转化,并且具有基本达标的居住条件,享受城市基本公共服务,才有可能通过2-3代人的努力,实现社会阶层跨越,实现劳动力基本素质的代际提升。而不是像现在,农二代和农一代相比,劳动技能水平没有明显提升。这样发展下去,无论从产业转型角度,还是国民素质提升角度,都没有发展前途。
  应该旗帜鲜明地讲,新市民如果在城市中有合法稳定的就业,就应该享有合法的居住权利。居住权利的供给应该与其的支付能力相匹配。与其让他们去找违章建筑(例如城中村、地下室)居住,不如大规模推广面向新市民的公租房政策。过去很多人说中国没有贫民窟,其实中国的贫民窟是隐形的。在我国大部分地区普遍存在的城中村现象、介于法理边缘的大规模地下群租现象,在相当程度上取代了西方社会普遍存在的大尺度私搭乱建贫民窟现象。从这个角度看,中国的新市民为生活所迫,选择了一种低门槛的进城居住模式。当然这种模式是极度不安全、不稳定的。北京近期出现的问题再次充分的证明了这一点。
  但是作为中国的城市政府,主要目的应当是合理合法地为其提供适合的居住场所。廉价的公租房目前对新市民来说可能是唯一的解决渠道。在这个问题上,其实地方政府有大量的实践。在最近的新型城镇化第一批综合试点评估工作中,我们考察了很多城市,在这方面积累了大量的经验。这个问题的解决反映的是一级政府执政能力的提升。
加强城乡统筹和区域协调:不能简单把城乡统筹和城乡一体化看作是房地产再一次发财的机遇
  《中国建设报·中国房地产》:此次房地产座谈会提出要加强城乡统筹和区域协调,统筹规划城镇空间布局,推动城乡一体化建设。您认为这对房地产市场调控有何意义?
  尹稚:城乡统筹是解决中国在二元社会背景下城与乡的资源配置和流动采取什么策略的问题。
  在中国沿海发达地区,城乡统筹早已不是一个新概念。上世纪90年代中期,长三角、珠三角地区已经在推进城乡统筹、城乡一体化建设。经过几十年发展,在我国最发达的沿海地区,城与乡在物质环境上差异已经微乎其微。甚至某些情况下,乡村经过基础设施改良后的居住质量和水平甚至超过城市。从发达地区走过的道路来看,是城市反哺乡村的结果,更准确的是工业化反哺农业化进程的结果。确实有些地区是城市先发展,中心城市快速工业化,带动乡村工业化。但也有一些地区路径相反,是乡镇工业率先发展。这些地区中心城市并不发达,反而是中心城市周围的县、镇工业化能力和水平急速发展,远超中心城区。在工业化到达一定程度,产生了进一步的集聚需求和对服务业的需求,反过来推动了中心城市的发展。两种路径都存在,但总体反映出了两个基本特征:
  1.工程性基础设施的联网和趋同化,导致城乡已经没有区别。30年前的江浙一带乡村,处于“室内现代化,室外脏乱差”的状态,城乡差别主要在基础设施的支撑能力上。通过多年的一体化建设,这个短板最先被补齐;
  2.城乡基础设施趋同后仍然存在的公共服务体系不均等的情况,最好的教育医疗资源还是集中在中心城市。近些年情况有了很大变化。通过集团化教学、中心医院组建集团带动乡村分支机构发展等行之有效的方式,快速推动城乡公共服务的均等化。城乡差距的第二块短板也在被快速补齐。发达地区当前城市和乡村居住条件已经没有太大的差异。
  在2000年左右,长三角地区已经着手尝试放开进城落户限制,当时农村居民进城落户意愿就已经很低。例如苏州无锡等城市,开放落户限制也未必有很多人愿意落户。类似现象反映出长三角地区农村居民能够享受与城市同等的基础设施、公共服务,城乡之间已经不存在严格意义上清晰的边界,实实在在的实现了老百姓心目中的城乡一体化。
  当然在中西部地区城乡差异仍然较大,同时伴随中国产业升级换代,试图从农村起步,来培育工业化进程的机会已经基本消失。未来中国的支柱产业、新兴产业恐怕更多是以城市为中心建立基地,因此城市反哺农村可能是未来城乡一体化进程的主导方式。
  确实城乡交通的一体化,使得中心城市职能能够在更大的地域范围内展开。这一点在江浙地区、珠三角地区可以看到很多成功的案例。例如东莞这样一个没有中心城的城市,更确切讲东莞是一个以镇为单位的城市集群,镇与镇之间通过高速公路串联起来。在一定地域范围内,由几十个镇共同汇集成一个大都会地区,共同分担大城市的职能,是一个非常有趣的现象。交通一体化建设可以改变过去单一中心城市,资源、投资在一点上过度集中的发展状态,促进更多地区的单中心城市变为城镇群或城镇组团、集群的模式,减轻对某个特定地域一点上的资源环境压力。这是件好事。
  当前最糟糕的状况是,随着城市土地使用严控、新的用地投放减缓,越来越多的房地产开始打农村的主意,认为在农村会出现中国城市进程中新一轮的圈地高潮,因而在农村地区进行大量的土地储备。我认为从根本上讲是这是一种资本投机行为,而不是真实需求催生的行为。这是值得警惕的现象,而不是一个值得鼓励的现象。当然促进农村土地流转,经营性建设用地上市,扩大农民资产性收入可能从长远来看是件好事。但从立法上,我国土地是双轨制,集体土地产权边界界定与国有土地存在差别。将来是否能够从更高层法规做到同地同权无从知晓,就目前情况来看仍然存在很多法律障碍。在城市资本下乡,侵入农村土地资源时,究竟会对农民原有资产收益产生什么影响,是短期让农民暴富,还是为农民提供更长期有效的社会保障,都值得进一步思考。要选取更为稳妥的方式,不能简单把城乡统筹和城乡一体化看作是房地产再一次发财的机遇,如果这样走肯定会走歪。
促进大中小城市互联互通:首先要解决历史欠账
  《中国建设报·中国房地产》:此次会议中提到的促进大中小城市互联互通。您认为这对房地产市场调控有何影响?
  尹稚:大中小城市互联互通其实是想解决中国城市化地区的区域发展模式问题。中国人口进一步向适宜城市化地区、向更有经济活力地区聚集的大趋势无法抗拒。我们对超大城市的恐惧归根结底是对当前空间发展模式的恐惧,即在一个不大的点上过高强度的聚集资源,形成强大的单一核心城市,最后演变成蔓延式增长的单核心巨型城市地区。这才是问题所在。如何打造重点发展的城市群,或打通大中小城市之间的关系,其实是国家解决这个问题开出的药方,使得资源不再一个点上聚集,而是在一个区域内聚集。近几年长三角、珠三角、京津冀地区进行了很多努力。但仍然要认清大中小城市是有分工的,不可能同质化发展。大城市干不好的事,放到中小城市可能更加不好,特别是高端职能、高端产业的聚集。需要判断大中小城市在城市群中各自承担什么样的职责。大型中心城市毫无疑问仍然是中国创新能力最主要的支撑点,发育到一定程度,产生功能外溢现象,才能带动周边中小城市发展。
  从宜居角度,大概在全世界范围内没有特大城市是宜居的,中小城市相比之下会更加宜居。如何实现大城市的经济发展机遇与中小城市的宜居水平互补和联通,其实是未来发展的重要方向。目前所谓三四线城市房地产发展带有极大的盲目性。不是说这些城市房地产还有门槛,在新型城镇化试点评估中发现,很多三四线城市不但没有门槛,还存在政府财政补贴房地产销售现象。政府补贴、开发商让利,可以说是负门槛。但是依旧没有形成有效的人口聚集,其核心问题是没有能够支撑城市发展的核心产业。即使距离大城市很近,跟大城市之间的交通也是非常不方便的。所以要实现互联互通,中国要推动新一轮以城际之间互联互通基础设施为核心的投资高潮。
  例如北京的发展模式,最早来源于莫斯科模式。但现在的莫斯科并不是一个简单的单中心环路放大发展模式。莫斯科与其周围几条主要的城市发展轴带上有高强度的城际铁路联系。早已不是50、60年代的莫斯科,而是一个大莫斯科地区。沿主要发展轴带,与二级中等城市和三级小城市之间,有密切、廉价、快捷、大运量的交通网络联系。
  只有实现一定地域内高强度的大中小城市互联互通,才可能使得大城市聚集起的资源、吸引的人口实现在更广泛的地域上分布。居住更舒适,就业更便捷。以中国现有的基础来推动大中小城市互联互通、区域统筹发展,其实还有很多历史欠账,例如公共服务能力断崖式下降。如果不解决这些欠账,不解决这种巨大的反差,想要引导人口从一线二线城市走向周边三四线城市只能是一个乌托邦式的幻想。
  人之所以进城不是为了旅游、度假,或是简单的居住。其主要目的是为了寻找经济机会。在满足经济机会的同时,才会考虑安居宜居的问题,不能本末倒置。
  三四线城市之所以形成大库存,房地产资本逐利的盲目性是罪魁祸首。我对这件事的态度很简单,应该通过市场机制淘汰一批房地产企业,给这个行业一个教训。杠杆是企业自己加的,现在让政府动用财政来去杠杆是一种极度的不公平。这种行为保护的不是先进生产力,而是整个行业的落后和愚昧。
  从政府的角度讲,实现大中小城市的互联互通,更多的是立足解决区域内的发展不平衡问题,和中小城市公共服务水平、基础设施能力供给不充分问题,为整个区域创造一个更好的人居环境。